Verkoopscompromis geldt als verkoop (vervolg)
A. De Registratierechten zijn verschuldigd van zodra er een akkoord bestaat tussen verkoper en koper
1. Principe
U zal ongetwijfeld reeds gehoord hebben van de registratierechten.
De ondertekening van een verkoopcompromis legt op definitieve wijze de rechten en plichten van partijen vast maar zal eveneens aanleiding geven tot de inning van een omvangrijke belasting, registratierechten genaamd.
Deze registratierechten zijn dus verschuldigd van zodra er een akkoord bestaat tussen koper en verkoper, ongeacht latere gebeurtenissen die zich kunnen voordoen en die tot gevolg hebben dat het oorspronkelijke compromis wordt vernietigd.
Ter herinnering, deze rechten bedragen tussen 7 en 12,5 % van de overeengekomen prijs bedragen (afhankelijk van het gewest en van de aard van het onroerend goed) zonder dat de belastbare basis lager kan zijn dan de waarde van het onroerend goed.
2. In principe is de koper gehouden tot betaling van deze rechten
De registratierechten worden in de verkoopcompromissen steeds ten laste gelegd van de koper.
De wet voorziet immers dat de kosten van het koop-verkoopcompromis ten laste vallen van de koper (art. 1593 van het Burgerlijk wetboek).
Deze clausule bindt echter geenszins de fiscale administratie die het recht heeft om u tot betaling van de registratierechten uit te nodigen in de hypothese dat de koper ze niet spontaan voldoet.
De wettelijke termijn voor de registratie van het koopcompromis en de betaling van de registratierechten bedraagt vier maanden te rekenen vanaf het akkoord van de partijen (doorgaans bepaald door het verkoopcompromis). Na deze termijn van vier maanden kan de fiscale administratie de betaling van deze rechten opeisen zelfs indien de notariële akte, waarbij het verkoopcompromis officieel wordt vastgelegd, nog niet verleden is.
Er bestaat een belangrijke uitzondering : indien het verkoopcompromis afhangt van één of meerdere opschortende voorwaarden (zie fiche “De aankoop onder opschortende voorwaarde”), zoals bvb. deze met betrekking tot het bekomen van een hypothecaire lening binnen een bepaalde termijn, zullen de registratierechten slechts verschuldigd zijn indien deze voorwaarde zich verwezenlijkt (in ons voorbeeld wanneer de lening wordt toegekend) waarbij de termijn van vier maanden dus slechts begint te lopen vanaf de verwezenlijking van de voorwaarde(n).
B. Betaling moet volgen, welke ook de latere gebeurtenissen zijn !
Elke andere latere omstandigheid dan die van de niet-verwezenlijking van de opschortende voorwaarde en die tot gevolg zou hebben dat het initiële akkoord tussen uzelf en uw koper gewijzigd wordt, zal u in principe niet toelaten om aan de registratierechten te ontkomen.
Dit zal onder meer het geval zijn indien u om één of andere reden met uw koper zou overkomen om op minnelijke wijze het verkoopcompromis te verbreken of in een latere akte te voorzien dat het verkoopcompromis moet beschouwd worden als nietig en onbestaande.
Het is bijgevolg bijzonder gevaarlijk om op dergelijke wijze te handelen, temeer daar de kans dat de fiscale administratie het bestaan van de verkoop verneemt, groter is dan velen denken...
C. Slechts drie mogelijkheden om te ontsnappen aan de registratierechten
In werkelijkheid voorziet de wet slechts drie duidelijk omschreven hypotheses betreffende de vrijstelling van betaling van de registratierechten die ons interesseren.
1. De gerechtelijke vernietiging van de verkoop
De eerste mogelijkheid om te ontsnappen aan de registratierechten bestaat erin om de verkoop door een rechter nietig te laten verklaren. De nietigheid van een compromis kan echter slechts uitgesproken worden in geval van een onregelmatigheid van dit compromis op het ogenblik van haar totstandkoming.
Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer de koper, op het moment van de ondertekening van het compromis, de vergissing begaat te denken dat hij een kantoorgebouw heeft aangekocht, terwijl deze bestemming in werkelijkheid uitgesloten is.
Het dient echter vermeld te worden dat de dwaling verschoonbaar moet zijn in zijn hoofde van degene die dwaalt opdat de sanctie van de nietigheid kan worden uitgesproken. De rechter moet m.a.w. in casu vaststellen dat hij geenszins lichtzinnig handelde en dat hij (in ons voorbeeld) niet wist of niet kon weten dat het betrokken goed niet kon dienen als kantoorgebouw of als bouwgrond.
De rechter zal in principe weigeren om de nietigheid van het compromis uit te spreken indien hij vaststelt dat de koper op onbezonnen wijze handelde en niet de nodige stappen ondernam om vooraf de bestemming van het onroerend goed te kennen. In deze hypothese zullen de registratierechten dan ook definitief verschuldigd zijn.
2. De gerechtelijke ontbinding van de verkoop
De tweede mogelijkheid om te ontsnappen aan de registratierechten bestaat erin om de gerechtelijke ontbinding van het verkoopcompromis te bekomen.
In tegenstelling tot de nietigheid, die een onregelmatigheid bestraft die zich voorgedaan heeft tijdens de totstandkoming van het compromis, zal de ontbinding een onregelmatigheid tijdens de uitvoering van dit compromis bestraffen.
Met andere woorden, de juridische operatie is deze keer rechtsgeldig tot stand gekomen (er is dus geen reden tot nietigheid), maar het is in de uitvoering van de contractuele verplichtingen van de ene of de andere partij dat het schoentje knelt.
Dit zal onder meer het geval zijn indien de koper de prijs niet betaalt, hij zich terugtrekt of als de verkoper de prijs niet ontvangt.
Opgelet : u dient de vordering tot ontbinding binnen de termijn van één jaar na de ondertekening van het verkoopcompromis in te stellen. Na verloop van deze termijn zal u deze vordering niet meer kunnen instellen en bijgevolg niet meer kunnen ontsnappen aan de betaling van de registratierechten.
3. de minnelijke ontbinding van de verkoop
De voorbije jaren hebben het Vlaamse-, het Waalse en het Brusselse gewest het hierboven beschreven regime versoepeld.
Het is voortaan mogelijk voor partijen om af te zien van een gerechtelijke procedure indien zij het betrokken compromis en een minnelijke overeenkomst tot ontbinding voorleggen aan de lokale fiscale administratie (ontvanger van de registratierechten) en het betalen van een belasting van een vast bedrag van 2 x 10 EUR.
Voorwaarde is wel dat het ontbonden compromis nog niet bij authentieke akte is vastgesteld en dat deze bovendien niet meer dan 1 jaar voor het sluiten van de ontbindingsovereenkomst is tot stand gekomen.
De toepassing van deze techniek van fiscaalvriendelijke ontbinding van de koopovereenkomst buiten het gerecht om vereist dus wel de actieve medewerking en het akkoord van beide partijen (koper en verkoper).
Naar aanleiding van de ondertekening van de minnelijke ontbindingsovereenkomst kan de verkoper desgevallend ten aanzien van de in gebreke gebleven koper (o.m. omd
Jean-Rodolphe Dirix
Specialist Vastgoedrecht
Advocaat aan de balie te Brussel – Xirius.
01.08.2018
