De afgifte van de sleutels voor de ondertekening van de authentieke akte
Tijdens de ondertekening van het verkoopcompromis, zal u als verkoper het moment van de afgifte van de sleutels van het verkochte goed en de overdracht van het genot, overeenkomen met de koper.
In het algemeen wordt de datum van deze overdracht vastgelegd op de datum van de ondertekening van de authentieke akte.
Het is niet uitgesloten dat de koper u vraagt om de sleutels van het onroerend goed te kunnen ontvangen voor het verlijden van de akte. Men kan zich inderdaad voorstellen dat de koper zijn huidige verblijf moet verlaten alvorens de akte wordt ondertekend (bijvoorbeeld, omdat zijn huurovereenkomst afloopt) of dat hij onmiddellijk enkele renovatiewerken of inrichtingen wilt beginnen.
1. Risico
Niets verhindert u om een positief gevolg te geven aan een dergelijk verzoek van uw koper. Wees er evenwel van bewust dat u op die manier risico’s neemt die niet verwaarloosbaar zijn.
Het is inderdaad niet uitgesloten, ondanks de ondertekening van het verkoopcompromis, dat de authentieke akte van de verkoop uiteindelijk niet wordt ondertekend of dat de verkoopsprijs niet zal worden betaald. Men kan zich voorstellen dat de koper overlijdt voor het verlijden van de akte en dat zijn rechtsopvolgers afstand doen van de nalatenschap.
Het verkoopcompromis kan eveneens een opschortende voorwaarde voorzien van het verkrijgen van een hypothecaire lening. Niet zelden wordt vastgesteld dat de koper dergelijke voorwaarde niet kan verwezenlijken of zelfs niet probeert te verwezenlijken.
Het is dus perfect mogelijk dat de verkoop zich uiteindelijk niet voltrekt.
Aan de andere kant, de koper die de plaatsen reeds bezet, kan aanzienlijke afbraakwerken hebben ondernomen in uw goed alvorens verbouwingen te starten.
Het is eveneens noodzakelijk te beseffen dat vanaf zijn intrek in het onroerende goed, de koper in uw plaats kan genieten van het gebouw zonder dat u vrij bent van uw verplichting om verschillende lasten te betalen (de tellers staan nog op uw naam, lasten van de mede-eigendom,…).
Tenslotte moet men zich bewust zijn van het feit dat het niet altijd eenvoudig zal zijn om uw onroerend goed terug te krijgen, in het geval dat de verkoopakte uiteindelijk niet zou worden ondertekend. U zal misschien een juridische procedure moeten inleiden om de uitzetting van uw kwaadwillige koper te bekomen.
Het lijkt dus verstandig de afgifte van de sleutels aan uw koper te vermijden vóór het ondertekenen van de akte en de volledige betaling van de prijs, zeker wanneer het verkoopcompromis een opschortende voorwaarde bevat.
2. Voorzorgsmaatregelen
Indien echter de koper van het onmiddellijke genot een essentiële voorwaarde van de verkoop maakt, zal u zich moeten omringen met voorzorgsmaatregelen.
Het verkoopcompromis zal namelijk moeten voorzien dat alleen opknappingswerken (en geen verbouwingswerken) mogen worden uitgevoerd door de koper. Ook is het noodzakelijk het lot te bepalen van de uitgevoerde werken in het geval van de ontbinding van nietigverklaring van de verkoop. Het lijkt verstandig te voorzien dat deze werken uw eigendom worden zonder vergoeding of dat de koper zal gehouden zijn het goed te herstellen in zijn oorspronkelijke staat.
U doet er bovendien goed aan de koper te verplichten zich te verzekeren om het onroerende goed te dekken tegen alle schade, alsook om de burgerlijke aansprakelijkheid te dekken. Beter nog, kan u de verzekering die u bent aangegaan verderzetten en de koper opleggen de premie van deze verzekering te betalen in verhouding met zijn bezetting van het goed.
Bovendien zal het verstandig zijn om de koper een groter voorschot te laten betalen dat u, in voorkomend geval, toelaat de kosten te dragen van schade veroorzaakt door de koper of in geval dat hij zijn lasten niet betaald.
Tenslotte lijkt het logisch dat de koper u een bezettingsvergoeding verschuldigd is vanaf de dag waarop hij de sleutels in ontvangst neemt van het onroerende goed en dat hij de voorheffing en de lasten pro rata betaald.
3. Besluit
Ondanks deze voorzorgsmaatregelen, zal u niet immuun zijn voor een risico. Het is dus aan te raden de sleutels niet af te geven tot na het verlijden van de akte.
Jean-Rodolphe Dirix
Specialist Vastgoedrecht
Advocaat aan de balie te Brussel – Xirius.
01.08.2018
