U merkt gebreken op aan het onroerend goed
A. Definities.
1. Een gebrek ...
Het burgerlijk wetboek definieert het verborgen gebrek als het gebrek dat de verkochte zaak ongeschikt maakt tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of het gebrek dat dit gebruik zodanig vermindert dat de koper, indien hij het gebrek gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht (art. 1641 B.W.).
Kan aldus een verborgen gebrek uitmaken, niet alleen een gebrek dat de zaak zelf intrinsiek aantast (bvb. huiszwam of vochtinfiltraties) doch eveneens een functioneel gebrek dat niet zozeer de zaak zelf behept doch wel het gebruik waartoe de koper de zaak bestemde.
Er zou bvb. sprake zijn van dergelijk functioneel gebrek bij een onroerend goed waarvan de bouw niet toegelaten was.
2. Verborgen gebrek…
Het gebrek in kwestie moet vervolgens verborgen zijn.
Het mag dus niet gaan om een zichtbaar gebrek, dat omschreven kan worden als een gebrek dat de koper opvalt na een normale controle van de te koop gestelde zaak. Met normale controle wordt bedoeld een aandachtig onderzoek vanwege een ernstige persoon.
Of een gebrek zichtbaar dan wel verborgen is, zal soeverein door de rechtbanken beoordeeld worden.
B. Waarborg van de verkoper.
1. Zichtbare gebreken/verborgen gebreken.
Het burgerlijk wetboek voorziet geen waarborg vanwege de verkoper voor de zichtbare gebreken. Immers, van deze gebreken kon de koper zich (of had zich moeten) vergewissen bij de aankoop.
Voor de verborgen gebreken echter voorziet art. 1641 B.W. een waarborg vanwege de verkoper. Om aanleiding te geven tot dergelijke waarborg moet het gebrek voldoende ernstig zijn. Het gebrek moet de zaak ongeschikt maken tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of moet dit gebruik zodanig verminderen dat de koper de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht.
Nu is deze wettelijke bepaling niet van dwingend recht, wat partijen toelaat om in een overeenkomst anderszins af te spreken.
Zo stelt men vast dat in de verkoopakten doorgaans ten voordele van de verkoper een clausule wordt opgenomen waarin deze wordt vrijgesteld van alle aansprakelijkheid voor verborgen gebreken.
2. U moet de kwade trouw van uw verkoper aantonen.
Indien de verkoopovereenkomst, die u heeft ondertekend, conform is aan de praktijk zal u zich bijgevolg niet tot de verkoper kunnen richten bij het verschijnen van verborgen gebreken aan het onroerend goed.
Echter, om van deze bescherming te kunnen genieten, moet uw verkoper noodzakelijker wijze te goeder trouw zijn. Dit wil zeggen dat hij ofwel de aanwezigheid van een blijkbaar verborgen gebrek, waarvan hij kennis had, heeft onthuld (en dit ten laatste op het ogenblik van het afsluiten van de overeenkomst), ofwel dat hij persoonlijk onwetend was van het bestaan van dat gebrek.
U zal bijgevolg zijn aansprakelijkheid in vraag kunnen stellen en uw verkoper kunnen verzoeken tot schadeloosstelling, indien u kan aantonen dat hij kennis had van de aanwezigheid van het gebrek, doch dat hij u deze niet heeft onthuld.
Het leveren van dit bewijs zal niet eenvoudig zijn. Het zal er meestal op aankomen om aan de rechtbank de aanstelling van een deskundige te vragen die de opdracht zal krijgen om na te gaan of de verkoper technische maatregelen trof om het gebrek te camoufleren (bvb. het plaatsen van panelen voor muren die door vochtigheid worden aangetast, het schilderen van gebrekkige muren,..).
Het is belangrijk om weten dat indien uw verkoper een professionele verkoper is, er een vermoeden van kwade trouw op hem rust. Het zal aan deze professionele verkoper toekomen om te bewijzen dat hij geen kennis had van de aanwezigheid van het gebrek en dat het hem niet mogelijk was om dit gebrek te ontdekken. In dat geval wordt dus de bewijslast in uw voordeel omgekeerd.
3. De korte termijn.
Artikel 1648 van het burgerlijk wetboek verplicht u om binnen een korte termijn de rechtsvordering ten laste van de verkoper in te stellen.
De reden van deze bepaling is evident. Enkel binnen een korte termijn na de verkoop kan men nagaan of het verborgen gebrek wel degelijk bestond op het ogenblik van het afsluiten van de overeenkomst. Mocht blijken dat het gebrek er toen nog niet aanwezig was, zal de verkoper niet aansprakelijk zijn. Doorgaans neemt de rechtspraak aan dat de korte termijn loopt vanaf het ogenblik van de levering van het verkochte goed, voor zover het gebruik van dat verkochte goed toeliet om het gebrek te ontdekken.
In het tegenovergestelde geval zal aangenomen worden dat de korte termijn begint te lopen vanaf het ontdekken van het gebrek door de koper.
Belangrijk om weten is dat u bij het verschijnen van een verborgen gebrek de verkoper niet louter in gebreke moet stellen. Artikel 1648 vereist de instelling van een rechtsvordering binnen korte termijn.
Bij gebreke zal uw vordering geen waarborg vanwege de verkoper kunnen teweeg brengen.
Jean-Rodolphe Dirix
Advocaat aan de balie te Brussel – Xirius.
