Uw koper blijft in gebreke zijn verplichtingen na te komen
1. Korte herinnering.
Zoals we reeds onderzochten, is de verkoop voltrokken van zodra koper en verkoper akkoord zijn met betrekking tot de verkochte zaak en de prijs ervan, zelfs indien dit akkoord slechts mondeling zou zijn (zie "Verkoopscompromis geldt als verkoop").
Deze gebeurtenis heeft tevens belangrijke fiscale gevolgen (zie "Verkoopscompromis geldt als verkoop: vervolg")
2. Een voorafgaandelijke ingebrekestelling.
Hoe dient u te reageren indien uw aankoper zijn belofte niet houdt, ondanks het feit dat hij u een aanbod had gericht dat u aanvaard had of ondanks het feit dat een verkoopscompromis werd ondertekend?
Men kan zich tevens de hypothese inbeelden waarbij de koper u tracht te doen geloven dat de opschortende voorwaarde niet werd verwezenlijkt hoewel dit manifest niet het geval is of hoewel u ernstige twijfels heeft met betrekking tot zijn oprechtheid (zie "Aankoop onder opschortende voorwaarde").
De eerste stap die ondernomen moet worden is het in gebreke stellen van de koper.
Men zal immers deze koper pas beschouwen als een koper die in gebreke blijft wanneer hij deze ingebrekestelling zonder nuttig gevolg laat. Overigens voorzien de verkoopscompromissen doorgaans dat zulke brief per aangetekend schrijven moet worden verstuurd alvorens verdere stappen kunnen ondernomen worden. Deze formaliteit gaat doorgaans gepaard met het verlenen van een termijn van een vijftiental dagen aan de koper.
3. Gedwongen uitvoering/ontbinding met schadevergoeding.
Indien deze ingebrekestelling zonder nuttig gevolg blijft binnen de toegekende termijn, heeft u de keuze tussen enerzijds het vervolgen van de gedwongen uitvoering van de overeenkomst, anderzijds het vervolgen van de ontbinding van deze overeenkomst, samen met een verzoek tot schadeloosstelling voor de opgelopen schade.
U zou best verleid kunnen zijn door de eerste oplossing, o.m. omdat u geen zin meer heeft om de hele verkoopsprocedure opnieuw op te starten met alle nadelige gevolgen vandien, of nog omdat de bekomen verkoopprijs best interessant of onverhoopt was.
De oplossing van de gedwongen uitvoering omvat evenwel risico's.
Zelfs indien de rechter ingaat op uw verzoek en de koper veroordeelt tot de gedwongen uitvoering van de verkoopovereenkomst, dient u nog de effectieve uitvoering van dit vonnis te bekomen, m.a.w. de uiteindelijke betaling van de verkoopprijs.
Echter, als uw koper insolvabel is, zal u zulke uitvoering niet kunnen bekomen. Nochtans zullen in deze hypothese de registratierechten wel degelijk definitief verschuldigd zijn tenzij de vernietiging of de ontbinding van de verkoopovereenkomst nog door een rechter zal worden uitgesproken (wat voor de ontbinding van de overeenkomst ten laatste één jaar na het akkoord tussen partijen moet gevorderd worden: "Verkoopscompromis geldt als verkoop (vervolg)").
Het is perfect denkbeeldig dat u in eerste instantie de gedwongen uitvoering nastreeft van de overeenkomst en hiertoe een vonnis bekomt, doch na het verstrijken van de hierboven vermelde termijn.
U zal in dat geval een dubbel nadeel moeten lijden: niet alleen bekomt u niet de betaling van de verkoopprijs, doch u zal tevens moeten instaan voor de voldoening van de registratierechten, vermeerderd met de boetes die worden opgelegd in geval van laattijdige betaling.
Het is dus raadzaam om nauwgezet toe te kijken naar de eventuele uitvoeringsmogelijkheden alvorens een rechtsvordering tot gedwongen uitvoering van de verkoop na te streven.
Indien enige twijfel mocht blijken omtrent de solvabiliteit van uw koper dient deze vordering afgeraden te worden. Minstens zou u voor ogen moeten houden dat deze eerste rechtsvordering, mocht die niet het verhoopte resultaat opleveren, gevolgd zou moeten worden door een tweede rechtsvordering, m.n. deze die tot doel heeft de ontbinding van de overeenkomst te bekomen binnen het jaar van de ondertekening van het verkoopscompromis.
In de meeste gevallen zal het raadzaam zijn om onmiddellijk een vordering tot ontbinding van de overeenkomst in te stellen, samen met een vordering tot schadevergoeding.
Deze optie laat u toe om de ernstige fiscale gevolgen, die gepaard gaan met de rechtsvordering tot gedwongen uitvoering, te vermijden.
Een ander substantieel voordeel van deze keuze is tevens dat u het onroerend goed binnen korte termijn opnieuw te koop kan stellen, zonder dat u de uitkomst van de rechtsvordering dient af te wachten. Mocht de koper uw vordering betwisten, kan deze rechtsprocedure wel meerdere maanden in beslag nemen.
Tenslotte dient nog opgemerkt te worden dat de vordering tot ontbinding meestal gepaard gaat met een vordering tot betaling van een schadevergoeding, die doorgaans 10 à 20 % van de verkoopprijs bedraagt.
In de hypothese dat er geen verkoopscompromis werd ondertekend, zal u moeten nagaan wat omtrent deze vergoeding werd bepaald in het aanbod van de koper of in uw aanvaarding van dit aanbod.
Mochten beide documenten deze materie niet behandelen (wat meestal het geval is), zal u verplicht zijn om de omvang van uw schade te bewijzen (zie "Verkoopscompromis geldt als verkoop")
4. Besluit
Deze complexe vorderingen en hun belangrijke gevolgen op fiscaal vlak vereisen de grootste zorgvuldigheid. Het is raadzaam dat u hiervoor het advies inwint van een jurist.
Jean-Rodolphe Dirix
Advocaat aan de balie te Brussel – Xirius.
