Uw koper merkt gebreken op aan het onroerend goed
A. Definities.
1. Een gebrek ...
Het burgerlijk wetboek definieert het verborgen gebrek als het gebrek dat de verkochte zaak ongeschikt maakt tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of het gebrek dat dit gebruik zodanig vermindert dat de koper, indien hij het gebrek gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht (art. 1641 B.W.).
Kan aldus een verborgen gebrek uitmaken, niet alleen een gebrek dat de zaak intrinsiek aantast (bvb. huiszwam of vochtinfiltraties) doch eveneens een functioneel gebrek dat niet zozeer de zaak zelf behept doch wel het gebruik waartoe de koper de zaak bestemde.
Er zou bvb. sprake zijn van dergelijk functioneel gebrek bij een onroerend goed waarvan de bouw niet toegelaten was.
2. Verborgen gebrek…
Het gebrek in kwestie moet vervolgens verborgen zijn.
Het mag dus niet gaan om een zichtbaar gebrek, dat omschreven kan worden als een gebrek dat de koper opvalt na een normale controle van de te koop gestelde zaak. Met normale controle wordt bedoeld een aandachtig onderzoek vanwege een ernstige persoon.
Of een gebrek zichtbaar dan wel verborgen is, zal soeverein door de rechtbanken beoordeeld worden.
B. Waarborg van de verkoper.
1. Zichtbare gebreken/verborgen gebreken.
Het burgerlijk wetboek voorziet geen waarborg vanwege de verkoper voor de zichtbare gebreken. Immers, van deze gebreken kon de koper zich (of had zich moeten) vergewissen bij de aankoop.
Voor de verborgen gebreken echter voorziet art. 1641 B.W. een waarborg vanwege de verkoper. Om aanleiding te geven tot dergelijke waarborg moet het gebrek voldoende ernstig zijn. Het gebrek moet de zaak ongeschikt maken tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of moet dit gebruik zodanig verminderen dat de koper de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht.
Nu is deze wettelijke bepaling niet van dwingend recht, wat partijen toelaat om in een overeenkomst anderszins af te spreken.
Zo stelt men vast dat in de verkoopakten doorgaans ten voordele van de verkoper een clausule wordt opgenomen waarin deze wordt vrijgesteld van alle aansprakelijkheid voor verborgen gebreken.
2. U moet als verkoper te goeder trouw zijn.
Indien de verkoopovereenkomst conform is aan de praktijk, zal u als verkoper geen waarborg moeten verschaffen aan de koper bij het verschijnen van verborgen gebreken aan het onroerend goed.
Echter, om van deze bescherming te kunnen genieten, moet U noodzakelijkerwijze te goeder trouw zijn. Dit wil zeggen dat u ofwel de aanwezigheid van een blijkbaar verborgen gebrek, waarvan u kennis had, heeft onthuld (en dit ten laatste op het ogenblik van het afsluiten van de overeenkomst), ofwel dat u persoonlijk onwetend was van het bestaan van dat gebrek.
U zal echter aansprakelijk zijn indien de koper kan aantonen dat u kennis had van de aanwezigheid van het gebrek, doch dat u hem deze niet heeft onthuld.
De bewijslast van de kwade trouw rust aldus op de koper.
Deze regel kent echter een uitzondering, m.n. als men te maken heeft met een professionele verkoper. Er rust op de professionele verkoper een vermoeden van kwade trouw. Het zal aan deze professionele verkoper toekomen om te bewijzen dat hij geen kennis had van de aanwezigheid van het gebrek en dat het hem niet mogelijk was om dit gebrek te ontdekken.
Welke ook uw hoedanigheid is (professioneel of niet), doet u er goed aan om steeds het bewijs te bewaren van elke onthulling van een verborgen gebrek aan de koper.
3. De korte termijn.
Artikel 1648 van het burgerlijk wetboek verplicht de koper om binnen een korte termijn de rechtsvordering ten laste van de verkoper in te stellen.
De reden van deze bepaling is evident. Enkel binnen een korte termijn na de verkoop kan men nagaan of het verborgen gebrek wel degelijk bestond op het ogenblik van het afsluiten van de overeenkomst. Mocht blijken dat het gebrek er toen nog niet aanwezig was, zal u als verkoper niet aansprakelijk zijn. Doorgaans neemt de rechtspraak aan dat de korte termijn loopt vanaf het ogenblik van de levering van het verkochte goed, voor zover het gebruik van dat verkochte goed toeliet om het gebrek te ontdekken.
In het tegenovergestelde geval zal aangenomen worden dat de korte termijn begint te lopen vanaf het ontdekken van het gebrek door de koper.
Een laattijdige rechtsvordering van de koper kan geen waarborg vanwege de verkoper teweeg brengen.
Jean-Rodolphe Dirix
Advocaat aan de balie te Brussel – Xirius.
