Uw verkoper blijft in gebreke zijn verplichtingen na te komen
1. Korte herinnering.
Zoals we reeds onderzochten, is de verkoop voltrokken van zodra koper en verkoper akkoord zijn met betrekking tot de verkochte zaak en de prijs ervan, zelfs indien dit akkoord slechts mondeling zou zijn (zie "Verkoopscompromis geldt als verkoop").
Deze gebeurtenis heeft tevens belangrijke fiscale gevolgen (zie: "Verkoopscompromis geldt als verkoop: vervolg")
2. Een voorafgaandelijke ingebrekestelling.
Hoe dient u te reageren indien uw verkoper zijn belofte niet nakomt terwijl hij uw aanbod aanvaardde of terwijl er een verkoopscompromis werd ondertekend?
De eerste stap die ondernomen moet worden, is het in gebreke stellen van de verkoper.
Men zal immers deze verkoper pas beschouwen als een verkoper die in gebreke blijft wanneer hij deze ingebrekestelling zonder nuttig gevolg laat.
Overigens voorzien de verkoopscompromissen doorgaans dat zulke brief (per aangetekend schrijven) moet worden verstuurd alvorens verdere stappen kunnen ondernomen worden. Deze formaliteit gaat doorgaans gepaard met het verlenen van een termijn van een vijftiental dagen aan de verkoper.
3. Gedwongen uitvoering/ontbinding met schadevergoeding.
Indien deze ingebrekestelling zonder nuttig gevolg blijft binnen de toegekende termijn, heeft u de keuze tussen enerzijds het vervolgen van de gedwongen uitvoering van de overeenkomst, anderzijds het vervolgen van de ontbinding van deze overeenkomst, samen met een verzoek tot schadeloosstelling voor de opgelopen schade.
De eerste oplossing zou u kunnen verleiden, o.m. omdat het onroerend goed perfect beantwoordt aan uw wensen of nog omdat de prijs van het goed best interessant was.
De oplossing van de gedwongen uitvoering omvat echter risico's.
Het kan zijn dat het betreffende goed ondertussen opnieuw werd verkocht aan een derde.
In dat geval dient u zonder verwijl een procedure in kort geding in te leiden om aan de verkoper het verbod te zien opleggen om de verkoop met die derde te voltrekken. Het verdient tevens aanbeveling om uw eigen aankoop (de verkoopscompromis of uw aanbod met de aanvaarding) te laten registreren. Deze laatste maatregel heeft wel tot gevolg dat de registratierechten verschuldigd zullen zijn…
Bij gebreke aan deze maatregelen zou de concurrerende koper wel eens de voorkeur kunnen krijgen (zelfs indien u vóór hem kocht, voor zover uiteraard hij te goeder trouw is, d.w.z. dat hij niet afwist van uw aankoop)…
Elders (zie: "Verkoopscompromis geldt als verkoop: vervolg") zagen we reeds dat de registratierechten definitief verschuldigd zijn tenzij de nietigheid of de ontbinding van de verkoop wordt bevolen door de Rechter, wat voor de ontbinding althans impliceert dat ze gevorderd wordt binnen het jaar van de totstandkoming van de verkoop.
Mocht u, na vastgesteld te hebben dat u het onroerend goed niet zal kunnen kopen, de ontbinding laattijdig aangevraagd hebben, zal u een dubbele sanctie oplopen: naast het feit dat het goed niet aan u zal toekomen, zal de ontvanger der registratierechten u uitnodigen om tot betaling over te gaan van de registratierechten alsook van een boete wegens laattijdige registratie!
Het is dus raadzaam om zulke rechtsvordering tot gedwongen uitvoering van de verkoop niet zomaar in te leiden: deze oplossing is pas aan te raden indien het goed werkelijk de moeite loont. Tevens dient u te beseffen dat u de vordering tot ontbinding van de verkoop binnen het jaar moet inleiden mocht uw eerste vordering niet het verhoopte resultaat opleveren.
In de meeste gevallen zal het raadzaam zijn om onmiddellijk een vordering tot ontbinding van de overeenkomst in te stellen, samen met een vordering tot schadevergoeding.
Deze optie laat u toe om de ernstige fiscale gevolgen, die gepaard gaan met de rechtsvordering tot gedwongen uitvoering, te vermijden.
De vordering tot ontbinding gaat meestal gepaard met een vordering tot betaling van een schadevergoeding, die doorgaans 10 à 20 % van de verkoopprijs bedraagt.
In de hypothese dat er geen verkoopscompromis werd ondertekend, zal u moeten nagaan wat omtrent deze vergoeding werd bepaald in uw aanbod of in de aanvaarding van dit aanbod door de verkoper.
Mochten beide documenten deze materie niet behandelen (wat meestal het geval is), zal u verplicht zijn om de omvang van uw schade te bewijzen (zie: "Verkoopscompromis geldt als verkoop").
4. Besluit
Deze complexe vorderingen en hun belangrijke gevolgen op fiscaal vlak vereisen de grootste zorgvuldigheid. Het is raadzaam dat u hiervoor het advies inwint van een jurist.
Jean-Rodolphe Dirix
Advocaat aan de balie te Brussel – Xirius.
