HET BRUSSELS HOODSTEDELIJK GEWEST ROEPT DE HANDELSHUUROVEREENKOMST VAN KORTE DUUR IN HET LEVEN
Na de 6e staatshervorming werden de specifieke regels inzake handelshuur geregionaliseerd. Op 17 juni 2016 heeft het Vlaamse Gewest een decreet aangenomen betreffende de handelshuur op korte termijn van 1 jaar of minder (decreet van 17 juni 2016, gepubliceerd op 26 juli 2016, in werking getreden op 1 september 2016).
Het Waals parlement heeft bij decreet van 15 maart 2018 (gepubliceerd op 28 maart 2018, in werking getreden op 1 mei 2018) een gelijkaardige wettelijke regeling aangenomen.
Het was aan het Brussels Hoofdstedelijk Gewest om ons zijn werk te tonen. Het is zover, sinds de ordonnantie van 25 april 2019 betreffende de handelshuur van korte duur, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 9 mei 2019 en in werking getreden op 19 mei 2019.
RATIO LEGIS
De hervorming staat het sluiten van handelshuurcontracten met een looptijd van 1 jaar of minder toe en ontneemt deze van het toepassingsgebied van de wet van 30 april 1951 betreffende de "klassieke" handelshuurovereenkomsten van ten minste 9 jaar. Het is erop gericht de behoeften van ondernemers en eigenaars van bedrijfsruimten met elkaar in overeenstemming te brengen, waarbij de eersten de levensvatbaarheid van hun commerciële project willen verifiëren alvorens een langetermijnverbintenis in het kader van een handelshuurovereenkomst aan te gaan. De eigenaars willen hun onbezette ruimtes verhuren zonder het risico te lopen hernieuwingen toe te kennen en gebonden te zijn voor 36 jaar. Tegelijk wensen zij soms nieuwigheden en animatie aan te brengen in de gehuurde ruimtes. De wetgever wilde de beruchte pop-up stores stimuleren, omdat het jonge ondernemers in staat stelt hun businessconcept te testen zonder al te zware investeringen te doen.
TOEPASSINGSGEBIED
De ordonnantie is van toepassing op een schriftelijke huurovereenkomst, gesloten voor een periode van één jaar of minder, van een gebouw of delen van een onroerend goed, die door de huurder uitdrukkelijk is bestemd is voor de uitoefening van een detailhandel of een ambachtsactiviteit waarbij rechtstreeks een contact tussen de huurder en het publiek plaatsvindt (art. 2). Het is onmiddellijk duidelijk dat het Brusselse Gewest, net als het Waalse Gewest, de voorwaarde van een geschrift vooropstelt, daar waar het Vlaamse Gewest enkel spreekt van een "uitdrukkelijk" akkoord.
De huurovereenkomst eindigt automatisch aan het einde van de looptijd zonder dat deze hoeft te worden opgezegd.
VERLENGING
Verlenging of hernieuwing van het huurcontract is mogelijk op voorwaarde dat dit gebeurt zonder wijziging van de voorwaarden van het contract en op voorwaarde dat de totale duur van de huur niet langer is dan 1 jaar. Ook hier is een schriftelijk document essentieel. Stilzwijgende verlenging is niet mogelijk.
Zodra de kortetermijnhuurovereenkomst bij schriftelijke overeenkomst tussen de partijen wordt verlengd, is de huurovereenkomst onderworpen aan de bepalingen van de traditionele handelshuurovereenkomst en wordt deze geacht te zijn aangegaan vanaf de aanvankelijke inwerkingtreding ervan voor een periode van 9 jaar. Deze bepaling lijkt dus alleen betrekking te hebben op een schriftelijke verlenging en niet op de hypothese dat de huurder het pand zonder schriftelijk akkoord van de verhuurder verder zou bezetten. Dit is naar mijn mening een belangrijk verschil met het Vlaamse en Waalse regime.
OPZEGGING VAN DE HUURDER
De huurder kan de huurovereenkomst te allen tijde en zonder vergoeding beëindigen door middel van een opzegtermijn van ten minste één maand per aangetekende brief of per deurwaardersexploot. T.o.v. het Vlaamse decreet, voegen de Waalse en Brusselse wetgevers eraan toe dat de opzeggingstermijn pas ingaat op de eerste dag van de maand die volgt op de ontvangst van de aangetekende brief (voor Wallonië) of op de betekening van het exploot of de verzending van de aangetekende brief. Deze verschillen in de praktische regelingen m.b.t. opzegging zijn betreurenswaardig en niet te rechtvaardigen.
De verhuurder kan het contract niet opzeggen. Hij is gebonden aan de overeengekomen termijn.
MINNELIJKE OPZEGGING
De partijen kunnen de huidige huurovereenkomst te allen tijde opzeggen, mits dit schriftelijk is overeengekomen.
Opgemerkt weze dat artikel 3 van het decreet minder formalistisch is dan artikel 3, lid 4, van de wet op de handelshuurovereenkomsten, waarin is bepaald dat de opzegging moet worden aangetoond door middel van een authentieke akte of een verklaring voor de rechtbank.
De verkrijger van het gehuurde pand moet de huurovereenkomst, die vaste datum heeft, respecteren. Het is belangrijk om op te merken dat het Vlaamse en Waals Gewest van mening zijn dat de vaste datum niet voldoende is: zij leggen een registratie van de huurovereenkomst op. Een harmonie op dit punt met de traditionele handelshuurcontracten had wenselijk geweest.
HUURPRIJS
Volgens artikel 10 van de verordening is de huurprijs inclusief de belastingen die op het onroerend goed van toepassing zijn, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen. Deze bepaling van aanvullend recht zal de partijen er waarschijnlijk toe aanzetten om private en gemeenschappelijke lasten duidelijk te identificeren en vervolgens te bepalen wie deze zal dragen. De Brusselse ordonnantie verwijst enkel naar « kosten van de nutsvoorzieningen » (die bijvoorbeeld gemeenschappelijke lasten lijken uit te sluiten), naar het beeld van het Vlaams decreet dat enkel betrekking heeft op de private nutsvoorzieningen.
WAARBORG EN STAAT VAN HET PAND
De huurwaarborg, indien opgelegd door de verhuurder, mag niet meer bedragen dan een bedrag gelijk aan één maand huurgeld. In andere regio's is een dergelijk plafond niet voorzien.
De staat waarin het goed zich bevindt moet bekend zijn bij de partijen. Deze nogal vage zin houdt de verplichting in om een staat van intrede op te maken, ook al wordt er geen sanctie opgelegd. De inschakeling van een deskundige voor dit verslag is facultatief. De honoraria van deze deskundige zullen, indien van toepassing, gelijk verdeeld worden tussen partijen.
WERKEN
De Brusselse wetgever heeft zich laten inspireren door de bepalingen die van toepassing zijn op de traditionele handelshuurcontracten met betrekking tot de werken in het gehuurde goed. De huurder mag elke verbouwing van het gehuurde goed uitvoeren die hij nuttig acht voor zijn bedrijf en waarvan de kosten niet hoger zijn dan het huurgeld van één jaar. Het moet echter aan een aantal voorwaarden voldoen:
- de veiligheid, de netheid en de esthetische waarde van het gebouw mogen niet in het gedrang komen;
- de verhuurder wordt vóór de aanvang van de werkzaamheden per aangetekende brief op de hoogte gebracht.
Deze laatste kan om wettige redenen binnen 10 dagen bezwaar maken tegen de geplande verbouwing.
Deze bepalingen zijn allemaal van aanvullend recht en het is waarschijnlijk dat de contracten ervan zullen afwijken.
Hetzelfde geldt voor het lot van de verbouwingen op het einde van de huurovereenkomst. Indien de verhuurder de door de huurder uitgevoerde verbouwingswerkzaamheden behoudt, worden deze, tenzij anders overeengekomen, zonder vergoeding door de huurder verworven.
OVERDRACHT EN ONDERHUUR
De overdracht van de huurovereenkomst is niet toegestaan, onderhuur kan worden toegestaan mits schriftelijke toestemming van de verhuurder.
Er weze aan herinnerd dat in het Vlaamse Gewest beide concepten verboden zijn, terwijl artikel 2 van het Waalse decreet bepaalt dat onderverhuring en overdracht in beginsel verboden zijn, tenzij de partijen schriftelijk anders zijn overeengekomen.
GERECHTELIJKE PROCEDURE
Rechtsvorderingen op grond van het nieuwe kader van handelshuur van korte duur en de daarmee samenhangende vorderingen die voortvloeien uit de huur van een handelszaak vallen onder de bevoegdheid van de vrederechter van de plaats van het hoofdgebouw of, in het geval van meerdere onafhankelijke gebouwen, van de plaats van het onroerend goed met het hoogste kadastrale inkomen.
Er is hier geen spoor te vinden van de mogelijkheid tot verzoening met betrekking tot de kortetermijnverhuur, ingevoerd door het Waalse en het Vlaamse decreet, die de rechter de mogelijkheid biedt om de partijen binnen acht dagen na het verzoek op te roepen en hiervan een proces-verbaal op te stellen.
CONCLUSIE
Met de invoering van het de handelshuur van korte duur heeft het Brusselse Gewest zich aangesloten bij het Vlaamse en Waalse Gewest.
Er zijn echter nuances die geografisch niet te rechtvaardigen zijn en die ongetwijfeld zullen leiden tot een aantal incidenten in het beheer van deze popup-contracten. Alleen met nauwgezette contracten zullen bepaalde valkuilen worden kunnen vermeden.
Jean-Rodolphe Dirix
Avocat Xirius Immo
jrd@xirius.be
