Verkoopscompromis geldt als verkoop (vervolg)
A. De Registratierechten zijn verschuldigd van zodra er een akkoord bestaat tussen verkoper en koper.
1. Principe
Indien u overweegt om een onroerend goed aan te kopen, doet u er goed aan, zoals elders reeds vermeld, goed na te denken alvorens een aanbod uit te brengen en a fortiori een verkoopscompromis te ondertekenen.
Naast het feit dat de aanvaarding van dit aanbod door de verkoper of de ondertekening van een verkoopscompromis op definitieve wijze uw rechten en verplichtingen vastlegt, zullen ze tevens aanleiding geven tot de inning van een omvangrijke belasting, registratierechten genaamd, die meteen verschuldigd zullen zijn.
Ter herinnering (link met de toepasselijke belastingen in geval van aankoop van een onroerend goed) deze rechten zullen meestal 12,5 % van de overeengekomen prijs bedragen zonder dat de belastbare basis lager kan zijn dan de waarde van het onroerend goed.
2. U bent gehouden tot betaling van deze rechten.
De registratierechten worden in de verkoopscompromissen steeds ten laste gelegd van de aankoper. U zal eveneens gehouden zijn tot betaling van deze rechten zelfs indien er geen geschreven overeenkomst bestaat.
De wet voorziet immers dat de kosten van de koop-verkoopovereenkomst ten laste vallen van de aankoper (art. 1593 van het Burgerlijk wetboek).
De wettelijke termijn voor de registratie van de koopovereenkomst en de betaling van deze registratierechten bedraagt vier maanden te rekenen vanaf het akkoord van de partijen (doorgaans geconcretiseerd door het verkoopscompromis). Na deze termijn van vier maanden kan de fiscale administratie de betaling van deze rechten opeisen zelfs indien de notariële akte, waarbij het verkoopcompromis officieel wordt vastgelegd, nog niet verleden is.
Er bestaat een belangrijke uitzondering : indien het verkoopscompromis afhangt van één of meerdere opschortende voorwaarden (zie “De aankoop onder opschortende voorwaarde”), zoals bvb. deze met betrekking tot het bekomen van een hypothecaire lening, zullen de registratierechten slechts verschuldigd zijn indien deze voorwaarde zich verwezenlijkt (in ons voorbeeld wanneer de lening wordt toegekend) waarbij aldus de termijn van vier maanden slechts begint te lopen vanaf de verwezenlijking van de voorwaarde(n).
B. U zal gehouden zijn tot betaling welke ook de latere gebeurtenissen zijn !
Elke andere latere omstandigheid dan die van de niet-verwezenlijking van de opschortende voorwaarde en die tot gevolg zou hebben dat het initiële akkoord tussen uzelf en uw verkoper gewijzigd wordt, zal u in principe niet toelaten om aan de registratierechten te ontkomen.
Dit zal onder meer het geval zijn indien u om één of andere reden met uw verkoper zou overkomen om op minnelijke wijze het verkoopscompromis te annuleren en dit te vernietigen of indien een latere akte zou bepalen dat dit verkoopscompromis moet beschouwd worden als nietig en onbestaande.
Het is bijgevolg bijzonder gevaarlijk om op dergelijke wijze te handelen, temeer daar de kans dat de fiscale administratie het bestaan van de verkoop zou vernemen groter is dan velen denken...
C. Slechts twee mogelijkheden om te ontsnappen aan de registratierechten.
In werkelijkheid voorziet de wet slechts 2 duidelijk omschreven hypotheses van vrijstelling van betaling van de registratierechten in het geval dat ons interesseert.
Spijtig genoeg zal het steeds noodzakelijk zijn om een procedure in rechte te voeren.
1. De gerechtelijke vernietiging van de verkoop.
De eerste mogelijkheid om te ontsnappen aan de registratierechten bestaat erin om de verkoop door een rechter te laten annuleren. De nietigheid van een overeenkomst kan echter slechts uitgesproken worden in geval van onregelmatigheid van deze handeling op het ogenblik van haar tot standkoming.
Dit is bijvoorbeeld in het geval indien u de vergissing zou begaan te denken dat u een kantoorgebouw of een bouwgrond heeft aangeschaft, terwijl deze bestemming in werkelijkheid uitgesloten is.
Het dient echter vermeld te worden dat de dwaling verschoonbaar moet zijn in uw hoofde opdat de sanctie van de nietigheid zou kunnen uitgesproken worden. De rechter moet m.a.w. in casu vaststellen dat u geenszins lichtzinnig handelde en dat u (in ons voorbeeld) niet wist of niet kon weten dat het betrokken goed niet kon dienen als kantoorgebouw of als bouwgrond.
De rechter zal in principe weigeren om de nietigheid van de overeenkomst uit te spreken indien hij zou vaststellen dat u op onbezonnen wijze handelde en niet de nodige stappen ondernam om vooraf de bestemming van het onroerend goed te kennen. In deze hypothese zullen de registratierechten dan ook definitief te uwen laste vallen.
2. De gerechtelijke ontbinding van de verkoop.
De tweede mogelijkheid om te ontsnappen aan de registratierechten bestaat erin om de gerechtelijke ontbinding van de verkoopovereenkomst te bekomen.
In tegenstelling tot de nietigheid, die een onregelmatigheid bestraft die zich voorgedaan zou hebben bij het afsluiten van de overeenkomst, zal de ontbinding een onregelmatigheid in de uitvoering van deze overeenkomst bestraffen.
Met andere woorden, de juridische operatie is rechtsgeldig tot stand gekomen (er is dus geen reden tot nietigheid), maar het is in de uitvoering van de contractuele verplichtingen van de ene of de andere partij dat het schoentje knelt.
Dit zal onder meer het geval zijn indien u als koper de prijs niet betaalt, of indien u zich terugtrekt, of indien de verkoper van gedacht verandert en niet meer wenst te verkopen.
Opgelet: u dient de vordering tot ontbinding binnen de termijn van één jaar na het verkoopscompromis in te stellen. Na verloop van deze termijn zal u deze vordering niet meer kunnen instellen en bijgevolg niet meer kunnen ontsnappen aan de betaling van de registratierechten.
Jean-Rodolphe Dirix
Advocaat aan de balie te Brussel – Xirius.
