De aankoop onder opschortende voorwaarde
1. Definitie
In geval van een verkoop van een onroerend goed komt het vaak voor dat de overeenkomst tussen partijen één of meerdere opschortende voorwaarden voorziet, zoals bvb. het bekomen van een lening, van een bouwvergunning of van een verkavelingvergunning.
"Een verbintenis onder een opschortende voorwaarde aangegaan, is die welke afhangt ofwel van een toekomstige en onzekere gebeurtenis, ofwel van een gebeurtenis die reeds heeft plaatsgehad, maar aan partijen nog onbekend is.
In het eerste geval kan de verbintenis niet uitgevoerd worden dan nadat de gebeurtenis heeft plaatsgehad.
In het tweede geval heeft de verbintenis haar gevolgen met ingang van de dag waarop zij is aangegaan."
(Art. 1181 Burgerlijk Wetboek)
Als uw verkoper uw aanbod tot aankoop met zulke voorwaarde aanvaardt (zie "Verkoopscompromis geldt als verkoop"), zal hij in principe de uitvoering van uw verbintenissen slechts kunnen vorderen wanneer deze voorwaarde is verwezenlijkt.
In ons voorbeeld, zal dit het geval zijn wanneer u uw lening, bouwvergunning of verkavelingvergunning heeft bekomen.
2. Definieer zeer precies de clausule m.b.t. de opschortende voorwaarde.
U heeft er alle belang bij om elk misverstand met de verkoper te vermijden en de clausule met betrekking tot de opschortende voorwaarde(n) zorgvuldig op te stellen.
Zo zal u o.m. de termijn bepalen binnen dewelke u uw lening moet bekomen, het bedrag van deze lening bepalen, … enz.
Het opstellen van deze clausule is essentieel in het kader van de bescherming van uw belangen.
3. Zware verplichtingen te uwen laste
In zijn arrest van 5 juni 1981 bepaalde het Hof van Cassatie dat de overeenkomst waarin een verplichting werd aangegaan onder opschortende voorwaarde bestaat zolang die voorwaarde hangende is, zelfs indien de uitvoering van de verplichting opgeschort is; de overeenkomst doet aldus tussen partijen rechten en verplichtingen ontstaan.
Op basis van deze rechtspraak oordelen de hoven en rechtbanken massaal dat de opschortende voorwaarde moet beschouwd worden als verwezenlijkt wanneer de partij die zich onder opschortende voorwaarde verbond, in casu uzelf, niet alles in het werk stelde om deze voorwaarde te verwezenlijken. Een voorwaarde kan aldus als verwezenlijkt beschouwd worden, zelfs indien ze het niet werkelijk is.
Zo zou onder meer geoordeeld worden dat de voorwaarde verwezenlijkt is wanneer u niet werkelijk een aanvraag tot krediet heeft ingediend (het gebeurt veelvuldig dat aankopers de opschortende voorwaarde tot het bekomen van een hypothecaire lening beschouwen als een achterpoortje waarlangs zij aan de aankoop van het onroerend goed kunnen ontsnappen), of nog als u slechts één kredietorganisme bezocht voor het bekomen van een lening, of nog wanneer u naliet om na een eerste weigering, een tweede kredietinstelling te bezoeken terwijl de bedongen termijn ver van verstreken was en u bijgevolg nog ruim de tijd had om een nieuwe aanvraag in te dienen,...
Als de voorwaarden aldus als verwezenlijkt beschouwd worden, is de verkoop voltrokken en dient zij uitgevoerd te worden.
Hieruit vloeit onder meer voort dat de registratierechten vanaf dan ook verschuldigd zullen zijn (zie "Verkoopscompromis geldt als verkoop (vervolg)").
Als u als koper zou weigeren om de overeenkomst uit te voeren, kan u in het kader van een rechtsgeding veroordeeld worden tot het verlijden van de aankoopakte.
De verkoper kan in dezelfde hypothese aan de rechtbank vragen om de aldus aangegane verkoopovereenkomst te laten ontbinden en uw veroordeling tot het betalen van een schadevergoeding vorderen (link met de fiche :"Wat indien uw aankoper in gebreke blijft?").
4. Besluit
Twee aanbevelingen dienen aldus gegeven te worden.
U zal er eerst en vooral op letten dat de opschortende voorwaarde in precieze bewoordingen wordt omschreven.
Tevens zal u deze voorwaarde niet onderschatten en wel degelijk alles in het werk stellen om de verwezenlijking van de bedongen voorwaarde te bekomen.
Jean-Rodolphe Dirix
Advocaat aan de balie te Brussel – Xirius.
